如何成一个优秀的房地产开发报建工程师？

      很多人眼里房地产开发报建的工作不过就是吃吃喝喝，请客送礼，不需要有多大的本事，只要两片嘴皮子能忽悠就可以了。其实不然，开发报建工作并非如此简单。这篇文章让你全方位360度了解开发报建管理工作。

      房地产开发经营的过程中，房地产开发企业为实现其自身的经营目标和计划，而依照国家现行的法律法规、标准、规范的规定和限制要求向行政主管部门或行业垄断部门提出的申请、申报、报装以得到批准、备案、监管、验收和销售的一项贯穿始终的重要工作。

      房地产开发报建工作贯穿了从拿地、定位、设计、招标、报建、开工、开盘、竣工和交付的房地产开发的全过程。从头到尾涉及多个节点，相互穿插，环环相扣、紧密相连。日常工作过程中除了快速完成每个节点的报建工作外，还需要开发报建人员根据项目的开发计划、经营目标等要求，进行统筹安排，孰先孰后、孰重孰轻、孰缓孰急要了然于胸，做到游刃有余，提高报建时效。开发报建工作成果主要体现在取得“五证两书”。“五证”是指建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工证、商品房预售证。“两书”是房屋质量保证书、房屋使用说明书。

       1、良好的沟通协调能力

       开发报建人员首先要有较高的情商，善于沟通和交流，因为在日常工作中存在大量的沟通与协调：对外需要与国土规划、住建、环保、消防、人防等多个政府部门沟通，对内还要与设计、工程、成本、财务、营销等部门沟通。

      开发报建工作贯穿于房地产开发的全过程，从头到尾涉及几十个关键节点，环环相扣、紧密相联。除了能够完成每个节点的报建工作外，开发报建人员还要根据项目的开发计划、经营目标等要求，进行统筹安排，孰先孰后，孰轻孰重、孰缓孰急要了然于胸，游刃有余。同时要有较强的预判能力，针对可能出现的问题提前准备，消除隐患。

       1、政策法规知识储备

房地产开发建设要根据法律的规定进行，政府相关政策也是根据法律规定制定的，政策法规的发布具有一定的延续性的，在工作过程中要熟悉建筑房地产法律法规和政府相关规定，要充分的了解它的立法目的、出台背景、条款设立的思路。当面临经办人或领导对政策具体条款解读不一的时候，适时结合国家及其他地区的政策提出有力的说明，加大说服力度。

房地产相关法律法规一般有《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城乡规划法》、《建筑法》、《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》、《建筑工程质量管理条例》、《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》等。

        要熟悉相关政府机构设置的历史沿革，从中我们可以了解很多历史遗留的问题。要熟悉发改委、自规、住建、环保、水利、城管等职能部门的责职及机构设置，遇到问题才能知道去找那个部门，去那个科室咨询。

       要了解掌屋房地产相关基础设计规范，例如《江苏省城乡规划技术管理规定》、《建筑消防设计规范》、《建筑节能设计规范》等等。掌握这些知识，你就不必每次报建时都带着设计师，你可以直接与政府经办人员沟通，甚至可以用专业技术说服相关审批领导。有专业的人，走到哪里都受欢迎和尊重。

        作为开发报建人员，各种发给政府部门的函件、请示、报告是少不了的，写得好的公文绝对可以让你锦上添花。

       初阶报建就是人们普遍意义上理解的那种跑跑腿、送送资料。各部门什么时候把资料给齐他，他就什么时候送件，资料齐全了才能拿到证。

高阶报建技巧：

       1、平时要加强与政府部门的联系，多与政府领导互动交流，增进双方相互了解，尽可能与政府领导建立除了工作以外的关系，则今后的工作沟通就会比较随和、顺利，往往能够直奔主题，有利于提高沟通与协调的质量，从而为企业建立良好的外部政治环境，促进企业的生存与发展。

       2、对设计、工程、成本、营销、财务各职能专业知识都有所了解。根据工作节点协调各部门的工作，组织开发报建协调会，要求各部门按照节点给出开发报建所需要的材料。懂得多线同时开展工作，比如在准备拿土地证的时候，就开始筹划施工证的材料，提前和相关部门（如规划、住建、消防等部门）进行沟通。

       3、到政府部门沟通，知道怎么打擦边球，能替政府办事人员想出解决方案。别人10天才能拿到的证，他3、5天就可以拿到，这也是一部分做开发报建的人最后能成为项目总的原因。

       随着政府行政职能的优化，政府行政职能管理相对规范，特别是一二线大城市违规操作空间不大，但三四线小城市，仍然存在部分违规操作。常言道：“己所不欲勿施于人”，开发报建“打擦边球”时要有度，尽量不要违规操作，不要触碰政府部门的底线，更不要做让政府官员丢饭碗的事情。违规操作双方均存在一定的风险，出了问题，政府官员可能丢饭碗，同样建设单位也可能因为违规操作，使得项目的建设程序不合规，严重影响到开发项目的竣工验收以及交付办证工作，对公司产生一些负面信息，对公司特别是上市公司的的打击是很大的。

       缺件办理之后，开发报建人员要站在对方立场，第一时间补齐缺件资料，如果确实无法马上补齐的，也要时不时和经办人员沟通，让他知道进展情况，而不是让经办人员催促你补件。

       有些开发报建人员功利心比较强，有求于人的时候，曲意奉承，好话说尽，而感觉用不上别人的时候就连一个节日问候的短信都没有。这种短视的行为是很让人反感的。

        有的报建人员仗着公司的平台大或者自己有人脉资源，喜欢自上而下压人办事。这种做法虽然会提高报建工作效率，但会遭至办事人员的强烈反感，一定会在某些细节上设置很多隐形的障碍。而且，你不可能每件事都找领导强压，到那个时候你就会发现寸步难行。

       把专业做精做深，往投拓方向发展。学习投融资的各种知识，会项目研判、懂投资测算、了解设计强排、了解财、税、法基本知识。在此基础上，锻炼谈判能力、时间管理能力、沟通协调能力、项目推动能力，成为开发投拓专家。

       把开发报建各个环节的知识点都打通，重点钻研设计管理、工程管理、成本管理的方方面面，往项目总方向发展。

       房地产开发是一项综合性很强的系统工程，是从土地拓展到项目规划、建设、营销、竣工交付的一个持续性过程，任何环节的变化，都可能导致项目周期拉长、成本上升等风险。因此，项目开发必须遵循一定的程序，科学地开展报建工作。有心人在开发报建这个岗位上能够学习到房地产开发的全过程知识，是非常有挑战、有潜力、有晋升空间的一个岗位。提升自己的知识和专业修养，不论何时都应该是地产人需要做的事情。